晓观天下：中国住房供应过剩问题实际上无解

20241003

中国房地产市场目前面临严重的供过于求现象，尤其在小城市和三、四、五线城市，空置房屋数量令人震惊。人口减少加剧了这一问题，使得即便出台刺激措施，也难以有效解决。

1. 空置住房的数量触目惊心

经济学家估计，中国可能有多达 9,000万套空置住房。按照每套住三人的标准，这相当于能够容纳一个巴西的人口。即便中国人口仍在增长，填满这些房屋也非常困难。而现实是，中国的人口正在减少。保持估计，未来30年，中国人口预计将减少 2.04亿。因此，这些空置房屋在未来可能永远无法被填满。

2. 小城市的困境

大城市如北京、上海、深圳等，由于经济较为活跃，住房过剩的问题相对容易解决。但在三、四、五线城市，情形则严峻得多。这些城市的人口和经济发展前景都较为黯淡，年轻人不断外流。根据《华尔街日报》基于官方数据的测算，从2020年到2023年，至少 60% 的三、四、五线城市人口正在减少。

这些小城市占据了 60% 以上的存量房，即使经济刺激政策实施，仍难以消化掉过剩的库存。

3. 救市政策无效

为应对房地产危机，政府曾推出 3,000亿元人民币 的低息贷款计划，希望通过国有企业购买空置房屋并将其转为保障性住房来缓解问题。然而，截至6月底，仅 4% 的额度被使用。即便有低息贷款，企业也缺乏将空置房产转为保障房的动力，因为保障房租金太低，无法带来盈利。

4. 地方政府的困境与误判

许多地方政府鼓励房地产开发商建造更多房屋，以便通过卖地收入促进经济增长。然而，由于人口下降，住房需求持续萎缩，导致了严重的供需失衡。以鹤岗为例，房价甚至降到每套不足10万元人民币。数据显示，鹤岗2022年仅售出了 534套 住宅，待售库存增加了一倍多。

5. 房产长期贬值与投资者困境

由于大量空置房产，中国房地产市场面临房价不断下跌的恶性循环。2023年8月，全国主要城市新房和二手房价格同比分别下跌 5.7% 和 8.6%，许多城市的房价已回落到2017年和2018年的水平。更多投资者开始抛售房产，这进一步拖累了整体房价。未来，若房价跌至2015年的水平，更多购房者可能会被迫出售空置房屋。

6. 住房供应过剩问题根本无解

中国住房市场的空置问题并非仅仅是房地产调控或经济刺激能够解决的。它的根源在于 人口持续下降 和 城市发展失衡。即便采取更大力度的措施，空置房产的巨大数量仍无法被有效消化。

哈佛大学教授罗格夫指出，人口下降将导致许多城市中 四分之一的住房处于空置状态，而这将带来严重的社会治理问题。大量空置房屋将变成地方政府和投资者的长期负担，许多房产将在无人居住的情况下逐渐破败，形成类似于“鬼城”的现象。

7. 结论

中国房地产过剩问题源自多年积累的错误判断与政策失衡。即便当前政府采取各种刺激措施，也难以扭转局势。在人口减少、购房需求萎缩的背景下，大量空置房产将成为城市发展不可承受的沉重负担。尽管各类救市政策层出不穷，但中国住房供应过剩的问题，或许是一个根本无解的局面。