晓观天下：海南打响第一枪，地方政府太难了
在中国房地产市场日益困境的背景下，海南和长沙相继推出“商改住”政策，以解决商业地产库存问题。这一政策允许将商业地产按照住宅管理，享受与住宅同等待遇，包括家庭子女就近上学和用水、用电、用气等收费标准。这一措施的核心目的是帮助开发商回流资金，缓解商业地产去化压力。
1. 商改住政策的影响
海南万宁市和长沙相继发布“商改住”政策，旨在去化商业地产库存。以长沙为例，不同用途的住宅去化周期显示，商业地产的去化压力远远高于住宅地产，因此“商改住”政策的出台，核心目的是帮助开发商回流资金。
2. 政策效果预期
“商改住”政策预计效果显著。由于公寓、办公住宅等商业地产价格较低，且享受与普通商品房同等的教育、水电气等城市配套，对刚需人群和投资客有很大吸引力。这将分流住宅需求，对本地房价形成利空，但有助于解决开发商资金问题。
3. 更多城市的潜在跟进
这一政策可能为其他城市提供启示。未来更多城市是否跟进取决于本地商业地产积压情况及政策方向。此外，可能需要观察各一线城市和省会城市是否跟进，以及商业地产相关政策的进一步放宽，如产权年限和交易税费的调整。
4. 房地产市场信号及国企抛售
近期房地产市场信号频频，背后是“急迫”二字。例如，广州产权交易所数据显示，不到一个月内，国企二手房挂牌数量达到183套，挂牌均价跌幅达到27%。其他城市如北京、福州、济南和厦门的国企也在大量抛售房产。国企选择此时集中抛售的原因包括资金压力、避免损失计提及政策利好带来的变现机会。
5. 楼市上半年回暖特点及下半年展望
上半年楼市回暖，呈现以下特点：
（1）一二线城市表现好于三线以下城市
（2）二手房成交好于新房
（3）学区房回归理性，养老房开始起势
（4）以价换量的趋势明显
对于下半年行情，预期一二线城市成交的房子基本上是“愿意降价”的，未成交的则不愿意“割肉”。随着政策利好出尽，新一轮市场博弈将开始，刚需预期、房企负债和二手房业主负债将成为三个博弈焦点，市场大概率尚未触底。
赵晓评论：海南和长沙推出“商改住”政策，显示出地方政府在房地产市场困境中的应对措施。尽管政策短期内有助于缓解商业地产库存压力，但长期效果仍需观察。国企大量抛售房产也反映出当前房地产市场的紧迫性。下半年，房地产市场将面临新的博弈，市场尚未触底，需密切关注政策动向和市场反应。
