晓观天下：中国百城二手房价连跌29月，房地产市场困境加剧

20241003

中国房地产市场的持续低迷和房价下跌现象仍在恶化。最新数据显示，中国百城二手房价已连续 29个月下跌，并且连续 6个月出现百城二手房价集体下跌的态势。

1. 百城二手房价持续下跌

二手住宅价格整体下滑：

9月百城二手住宅平均价格为 14,447元/平方米，环比下跌 0.70%，同比下跌 7.13%。

这标志着二手房市场的持续疲软，价格下行已连续 29个月。

2024年前三季度百城二手住宅价格累计下跌 5.67%，跌幅较2023年同期扩大了 3.65%。

分梯队城市跌幅均扩大：

一线城市二手房累计下跌 5.78%，跌幅较去年同期扩大 5.72%。

二线城市累计下跌 5.77%，跌幅较去年同期扩大 3.50%。

三四线城市累计下跌 5.51%，跌幅较去年同期扩大 3.01%。

常州、扬州等三四线城市累计跌幅更是超 10%。

2. 百城新房市场表现分化

新建住宅价格虽上涨，但成交持续走弱：

9月百城新建住宅平均价格为 16,484元/平方米，环比微涨 0.14%，同比上涨 1.85%。

这主要受部分城市优质改善项目入市的影响，但整体市场需求疲弱，成交量未见明显回暖。

城市间新房价格涨跌不一：

9月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为 63个，较8月增加 17个。

环比上涨城市仅为 17个，较8月减少 18个。

3. 房地产企业拿地积极性下降

1-9月全国房地产企业拿地TOP100企业拿地总额 5324亿元，同比下降 38.1%。

这表明房地产开发商在面对市场持续低迷时，投资信心不足，导致拿地金额显著下降。

4. 房地产市场面临的根本性问题

空置房数量巨大：

经济学家估计，中国可能存在多达 9,000万套空置住房。按每套容纳三人计算，相当于可以安置一个 巴西 的人口。

人口减少与需求萎缩：

中国人口在不断减少，尤其是三、四、五线城市面临人口外流与经济衰退的问题。根据《华尔街日报》的计算，从 2020年到2023年，至少 60% 的三线及以下城市人口出现下降。

人口萎缩导致这些城市的房产需求几乎消失，许多空置房产可能永远无法被消化。

过剩房产成为长期负担：

随着住房需求的下滑，空置房产将成为城市和开发商的沉重负担，许多住房可能会逐渐走向破败，成为“鬼城”或“空城”。

政府出台的各类救市政策未见成效，空置房产问题在未来可能继续恶化。

5. 房地产泡沫破裂后的社会与经济影响

地方政府财政压力加剧：

房地产销售下滑，土地出让金大幅下降，导致地方政府财政收入显著减少。

社会信心低迷与购房意愿下降：

多年来，房价上涨是推动中国家庭消费的重要因素之一。如今，房地产市场低迷和人口前景恶化，使得市场信心受到打击，购房者观望情绪浓厚。

6. 未来展望：房市回暖难度加大

鉴于中国房地产市场的高度扭曲和人口结构的持续恶化，短期内实现“房价止跌回稳”几乎是不可能的目标。

即便出台更多刺激政策，也难以解决根本性问题。小城市的空置房产可能在未来逐步沦为无人接手的“烂尾资产”，成为地方经济的长期负担。

结论：中国房地产市场面临着严峻的结构性问题，二手房市场的连续下跌与人口萎缩加剧了市场困境。即便政府采取各种刺激措施，市场短期内难以走出低迷。长期来看，中国房地产市场或将继续受到供需失衡与结构性矛盾的双重冲击。