晓观天下：九月数字显示大陆和香港楼市困境

20241002

1. 中国房地产市场低迷加剧

9月份新房销售额再创新低：根据中国房地产信息集团的初步数据显示，中国100家最大房地产公司的新房销售额同比下降约37.7%，降至2517亿元人民币。这一降幅比8月份的26.8%更为严重。

尽管交易量较8月略有增长0.2%，但这主要是政策出台前的观望情绪导致的“技术性反弹”。整体来看，房地产市场依然处于极度低迷状态。

2. 政策层面的“救市”再度升级

为了应对房地产市场的持续恶化，中国政府在9月末发布了一系列托底措施，旨在提振低迷的房市。

人民银行允许现有房贷再融资：多达5.3万亿美元的现有抵押贷款获得了再融资的资格，以利用较低的新利率。

购房限制放松：广州成为首个取消所有购房限制的一线城市，不再审查买家的购房资格，并解除购房数量的限制。上海和深圳则放宽了郊区的购房政策，并允许部分人购买更多住宅。随后北京也宣布了类似的放松政策。

3. 房地产市场对政策反应平淡

政策的频繁推出，显示了市场信心依然低迷。即使是政策密集出台，购房者依然选择“观望态度”。

过去几轮的房地产政策效果快速减弱，尤其是5月份推出的救市政策未能有效遏制房市下行趋势，表明单纯依靠利率下降、放松首付要求等措施并不能从根本上解决问题。

4. 房地产市场结构性问题加深

楼市信心不足的本质问题：购房者的观望态度并非因政策力度不够，而是出于对未来房价走势和整体经济环境的不信任。即便有了更优惠的政策，市场的购买意愿依然低迷。

预售制风险暴露：许多“卖掉但未完工”的房产项目仍在拖累市场，购房者担心“烂尾楼”问题，进一步加剧了房市的信任危机。

5. 香港楼市的崩盘迹象

香港房地产市场正面临前所未有的困境：据当地专业人士表示，香港市场上不良房地产资产的数量比过去几十年任何时候都要多。

豪宅降价幅度显著：香港山顶区的豪宅价格下跌幅度高达50%，显示出香港高端住宅市场的价格正经历严重调整。

人民币离岸中心的地位削弱：香港曾是内地资金与外部资本的蓄水池，然而目前人民币贬值预期和国际局势不稳定，使香港失去了部分资金流入的支撑。楼市的不稳定很可能会导致其重现1997年亚洲金融危机时的困境。

6. 大陆楼市与香港楼市的联动风险

香港楼市的不稳加剧了大陆房地产市场的危机感。香港作为中国最重要的离岸金融中心，房地产的波动将直接影响资金流动及人民币的稳定性。

如果大陆楼市无法有效止跌，那么这一波动可能会通过资金市场传导至香港，进一步加剧两地楼市的负面循环。

7. 未来展望：政策效果存疑，楼市前景仍不明朗

虽然政策层面的“组合拳”看似力度很大，但市场信心和信贷环境的恢复将是一个漫长的过程。

如果“止跌”无法实现，后续可能还需更激进的政策干预，如进一步下调利率、更大力度的财政支持等。然而，在购房者信心和市场预期无法有效修复的前提下，任何刺激政策的效果都会大打折扣。

8. 总结：大陆与香港楼市困境犹存

9月份的数据揭示了中国房地产市场依然深陷泥潭，购房者信心缺失，政策效应减弱。

香港房地产市场的价格大幅下滑进一步加剧了风险，两地楼市联动风险显著增加。

面对复杂的市场环境和信心缺失，未来能否止住房市下滑、提振经济，仍然存在巨大的不确定性。

整体来看，无论是大陆还是香港，当前的楼市困境并非短期政策能够解决的。未来走势仍需密切关注外部地缘政治的动态和内部市场信心的修复。