晓观天下：房子的洞竟是无底洞

20241001

1. 中国房地产市场的“保交房”优先原则

中国当前的房地产市场困境不仅体现在库存的“空置房”上，更严重的是“卖了但没盖完”的房子。这意味着市场上存在大量无法交付的“期房”。

野村证券中国首席经济学家陆挺指出，中国房地产市场是一个“期货市场”，而非“现货市场”。购房者支付了房款，但并没有获得实物房产，导致“保交房”成为首要任务。

统计数据显示，卖出但尚未完工的房子数量是已经盖好但未售房屋数量的20倍。这意味着，当前的房地产政策如果只关注库存去化（卖掉现房），将无法从根本上解决市场信心危机。

2. 数据揭示：卖出的房子远超完工房数量

陆挺引用了碧桂园的具体数据：

已完工但未卖出的房子数量：3.6万套

已卖出但未完工的房子数量：73万套

正在建设但尚未卖出的房子数量：35万套

从比例上看，“已售未交房：正在建未卖房：已建未售房”= 20 : 10 : 1，可以看出已经卖出但未交付的房产占据绝对的比重。

3. 市场危机的核心：购房者信心崩溃

陆挺强调，在房地产市场中，买房人与开发商之间的债务链比开发商和银行之间的债务链更为重要。

当前购房者对于“买房后能否顺利拿到房”的信心已经跌至谷底，信心恢复必须依靠“保交房”政策的有效落实。

如果“保交房”无法实现，那么后续的购房需求将会进一步萎缩，从而引发整个房地产市场的连锁危机。

4. 巨额财政资金投入的必要性

为了解决“保交房”问题，陆挺估算需要3万亿元的财政支持。

这一巨大的资金投入将主要用于确保那些已经卖出但尚未完工的房子能够顺利交付给购房者，以避免出现更多烂尾楼和购房纠纷。

5. 房地产市场失灵：预售制的风险

当前中国房地产市场由于采用“预售制”，购房者往往支付全款或大部分房款后等待房屋交付。开发商用购房者的预售资金进行后续项目建设，而非专款专用，这使得风险成倍放大。

当市场下行时，开发商资金链断裂，无法继续施工，导致“烂尾楼”频现，购房者的权益无法得到保障，信心进一步受挫。

6. 房地产市场潜在的长期风险

根据“彭博行业研究”的数据显示，2015年至2023年上半年，中国至少有4800万户预售屋尚未完工，这一数据表明“保交房”政策实施的难度极大。

房地产市场的崩溃不仅涉及金融风险，还会引发社会矛盾，进而拖累整体经济发展。

7. “保交房”政策与其他房地产政策的比较

与目前部分城市推行的“去库存”政策（政府购买现房）不同，陆挺认为“保交房”政策更为紧迫。

目前的政策若只聚焦于“去库存”，将无法解决20倍于库存量的未交房房产问题，这个“房产黑洞”有可能成为拖垮中国房地产市场的致命缺口。

8. 政策展望与未来趋势

当前的政策目标应是“让市场出清，重建信心”，以期扭转购房者的悲观预期。

如果“保交房”政策得以有效实施，或可逐步恢复市场信心，但这一过程将需要巨大的财政支持和长期的系统性改革。

9. 总结：房产市场的“无底洞”

当前中国房地产市场的结构性问题使其陷入了“买房风险与烂尾项目”相互交织的困局。

唯有通过财政资金支持“保交房”，让购房者看到实实在在的交付房屋，才能逐步修复市场信心。然而，这一“无底洞”政策能否成功，仍需密切关注未来的执行情况和整体经济环境的变化。

总体来看，解决中国房地产市场的“无底洞”问题，已成为未来经济稳定发展的关键。在信心未有恢复之前，则要避免整个市场陷入更深的危机。