晓观天下：六个钱包，已经蒸发

20240916

Wind近日更新了2024年8月部分热点城市的房价数据（中原领先指数），反映出中国一线城市的房价持续下跌。深圳、北京、上海、广州等一线城市的二手房成交价已经连续数月下滑，部分城市的房价甚至跌回了2016年的水平。当前四大一线城市的平均累计跌幅已经超过30%，对于在房价高点附近买房的群体而言，他们的首付已经几乎“蒸发”。

一、房价下跌，高位入场者成“受害者”

不幸的是，房价最高的时期正是成交量最大的时期，许多购房者在这个时间段入市，现在面临房价下跌带来的巨大财务损失。可以将这些在高位买入的购房者称为“受害者”，而不是指责他们自己决策失误，因为很多人并没有足够的独立思考能力，容易受到市场和媒体的影响。

“六个钱包”理论就是一个典型的例子。樊纲曾在房价高位时期提出年轻人可以动用家里的“六个钱包”来凑首付买房，这一理论鼓励了许多家庭动用多代人的积蓄来购房。然而，现在房价持续下跌，曾经的“六个钱包”首付已经在大幅缩水。令人不解的是，在房价下跌之后，樊纲又跑出来表示房价已到谷底。这种言论让很多人感到失望，甚至愤怒：那些用“六个钱包”凑的首付，如今已经化为泡影。

二、楼市双杀：房价与租金齐跌

当前，四大一线城市的二手房均价累计下跌超过30%，其中深圳更是跌近40%。更令人担忧的是，楼市不仅在遭遇房价下跌，同时租金回报率也在下降。一线城市的租金回报率目前平均只有1.69%，即使房价已经下跌，这个比例仍然非常低，估值依然很高。

理论上，房产的合理估值应当是三成首付，三十年按揭下能够做到以租养贷。但目前的情况是，即使房价持续下跌，租售比仍然无法合理化，楼市正经历“双杀”——房价下跌的同时，租金也在下降。这使得即使房价进一步降低，也难以吸引投资者入市。

三、香港楼市的“前车之鉴”

值得注意的是，香港的房价在8月也开始加速下降，已经跌回到2015年3月的水平。中原香港的周度数据显示，最近一周，香港房价又下降了1.46%，这是过去16周以来八个区域/类型指数首次同时下跌。香港作为中国经济开放和对外交流的窗口，其楼市的动向可以视为内地市场的一个前瞻指标。

今年初，香港政府放松调控措施，被称为“撤辣”。这一消息当时在网上引起了热议，许多香港移民和房产中介纷纷宣称楼市即将回暖。然而，事实很快打脸，房价不但没有迎来复苏，反而继续下滑。这一情况说明，单靠政策调整已不足以扭转楼市的颓势。

四、投机与责任：楼市中的人性考验

回顾过去，“六个钱包”理论在房价高位时鼓动了大量年轻人和家庭入市，导致了许多家庭财富缩水。现在房价大幅下跌，首付款基本蒸发，提出这个理论的人是否应该承担一定的责任？现实中，很多所谓的专家、房产中介和机构在市场热潮中极力推动购房，但当楼市出现逆转时，却很少有人出来承认错误。

香港的楼市案例也再次提醒人们，投资需要谨慎对待。就像文中所提到的那样：“君子爱财取之有道”，如果一个人自己不会去投资的东西，却去鼓励别人投资，那是一种极不负责任的行为。做人的底线是换位思考和同理心，盲目追逐利益只会让更多人陷入困境。

五、关于购房决策：冷静思考，理性选择

如果是自住需求，那么买房之前要问自己一个问题：如果房价下跌也要买，那么就可以考虑买房；但如果是出于投资目的，那么一定要慎重。

当前的楼市环境和经济形势表明，投资房产的风险正在增加。房价下跌、租金收益低迷，使得房地产投资的吸引力下降。对于自住购房者来说，购房是生活的一部分，价格波动可以承受；但对于投资者来说，必须更加谨慎，尤其要考虑到市场的长期趋势和政策变化。

六、结语

如今，许多在高位入市的购房者正面临资产缩水的困境，曾经鼓吹购房的“六个钱包”理论似乎已化为泡影。房价和租金的“双杀”让房地产市场变得更加复杂，投资者需要更加理性和谨慎。过去的经验表明，房地产市场既有机遇也有风险，盲目追逐利润往往会造成巨大损失。正如结尾所强调的那样：如果是投资需求，最好暂时观望，不要贸然入市。