晓观天下：房产税的利剑何时落下？

20240723

一、背景与现状

中国房地产市场长期存在的烂尾楼问题和地方财政困境，使得房地产税成为备受关注的改革议题。中共20届三中全会通过的“中共中央关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定”中提到要“完善房地产税收制度”，这标志着房地产税的倒计时再次开启，预示着未来五年内房地产税可能逐步推行。

二、历史沿革

初步提出：房地产税的概念早在2006年就被提出，并写入“十一五”规划中。

试点改革：2011年，上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税，但大规模推行仍未实现。

政府工作报告：2018年，房地产税首次被写入政府工作报告，提出“稳妥推进房地产税立法”，随后几年逐步推进。

最新进展：2021年10月，全国人大常委会通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，但由于楼市急转直下，房地产税的推进被暂缓。

三、房地产税的必要性

1、地方财政困境：

土地出让金减少：根据Wind数据，2024年上半年，全国292个城市土地成交总额同比下降三成，地方政府的“钱袋子”日益瘪弱。

房地产市场低迷：土地市场的疲软导致地方财政收入锐减，迫切需要新的稳定收入来源。

2、房地产市场现状：

楼市需求饱和：总体住房需求接近饱和，大规模土地开发建设进入尾声，地方需要长期稳定的税收来源。

房地产税的公平性：目前，房地产开发和交易环节都有税收，但持有环节几乎没有成本，房地产税能够实现国民收入的再分配，促进公平。

四、政策展望与可能影响

1、短期内不急于推行：

市场信心恢复：在楼市尚未完全复苏的情况下，短期内大规模推行房地产税可能导致抛售潮，因此预计政策会在楼市底部稳固后逐步推行。

2、试点城市可能：

继续试点城市：目前上海和重庆已经进行试点，未来可能增加深圳等城市作为新的试点。

其他潜在试点城市：如海南，也可能成为试点，探索房地产税的实际操作模式。

3、征收对象与方式：

阶梯式征收：房地产税可能采用累进制，主要针对持有多套房产的富人群体，普通自住房可能会得到豁免。

促进房屋利用效率：通过累进制税率，鼓励多套房产的持有者出售或出租闲置房产，提高房屋供给，平抑房价上涨。

4、对房价的影响

长期房价趋势：上海和重庆的试点经验表明，房地产税并不会导致房价大幅下跌。房价的长期走势主要受货币政策、经济形势和人口周期等多重因素影响，而不是某一项税收的单一作用。

结论

房地产税的推行是一个复杂的系统工程，涉及地方财政收入、房地产市场稳定和社会公平等多重考量。在未来五年内，中国可能通过试点和逐步推广的方式，逐步完善房地产税制度，实现房地产市场的健康发展和地方财政的可持续增长。