晓观天下：烂尾楼问题严重 三中文件提改革预售屋制度

20240723

一、背景与现状

中国近年来多地出现烂尾楼问题，主要原因之一是房企在预售房屋后，由于融资问题未能将房屋建成，导致许多民众的积蓄付诸东流。为应对这一问题，中共20届三中全会通过了“中共中央关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定”，其中第44条明确提到要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

二、文件解读与分析

1、“改革”而非“取消”：

文件使用“改革”一词，表明将进行体系性的政策制度调整，而非简单地取消商品房预售制。

改革将包括房企融资方式和预售制度的配套及协同进行。

2、融资方式改革：

白名单融资协调机制：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，文件中提到的融资方式是指全面推行白名单融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的一致性，满足房地产项目的合理融资需求，并最大程度降低金融风险。

合规项目融资：合规项目将能获得合理、足额的融资，降低通过预售获得资金周转的必要性。

3、预售屋模式转为现售屋模式：

政策扶持：预期未来政府将在土地出让、规划报建、融资和交付等方面给予扶持政策，推动预售屋模式向现售屋模式转变。

市场趋势：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，商品房预售制度不会取消，但市场趋势将以现房为主，预售屋销售占比下降。

4、保护购房者权益：

提高资金监管效率：改革的总体方向是在保护购房者权益的基础上，提高资金监管效率和使用效率。

三、城市政府的调控自主权：取消或调减住房限购政策

文件还提到充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关城市取消或调减住房限购政策。

一线城市限购政策：58安居客研究院院长张波表示，一线城市是否会取消限购，仍取决于政策导向、市场供求、经济发展状况等多种因素。

逐步放宽限购：一线城市由于经济基础雄厚、人口密集、市场需求量大，目前全面取消限购的可能性较小，但未来可能逐步放宽限购政策，如放宽购房资格、降低社保年限等。

总结

中共20届三中全会提出的改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，旨在解决烂尾楼问题，保护购房者权益，提高资金监管效率。改革将采取体系性调整，而非简单取消预售制度。同时，赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许调整限购政策，以适应市场变化和经济发展需求。