晓观天下:海南打响第一枪,地方政府太难了
在中国房地产市场日益困境的背景下,海南和长沙相继推出“商改住”政策,以解决商业地产库存问题。这一政策允许将商业地产按照住宅管理,享受与住宅同等待遇,包括家庭子女就近上学和用水、用电、用气等收费标准。这一措施的核心目的是帮助开发商回流资金,缓解商业地产去化压力。
1. 商改住政策的影响
海南万宁市和长沙相继发布“商改住”政策,旨在去化商业地产库存。以长沙为例,不同用途的住宅去化周期显示,商业地产的去化压力远远高于住宅地产,因此“商改住”政策的出台,核心目的是帮助开发商回流资金。
2. 政策效果预期
“商改住”政策预计效果显著。由于公寓、办公住宅等商业地产价格较低,且享受与普通商品房同等的教育、水电气等城市配套,对刚需人群和投资客有很大吸引力。这将分流住宅需求,对本地房价形成利空,但有助于解决开发商资金问题。
3. 更多城市的潜在跟进
这一政策可能为其他城市提供启示。未来更多城市是否跟进取决于本地商业地产积压情况及政策方向。此外,可能需要观察各一线城市和省会城市是否跟进,以及商业地产相关政策的进一步放宽,如产权年限和交易税费的调整。
4. 房地产市场信号及国企抛售
近期房地产市场信号频频,背后是“急迫”二字。例如,广州产权交易所数据显示,不到一个月内,国企二手房挂牌数量达到183套,挂牌均价跌幅达到27%。其他城市如北京、福州、济南和厦门的国企也在大量抛售房产。国企选择此时集中抛售的原因包括资金压力、避免损失计提及政策利好带来的变现机会。
5. 楼市上半年回暖特点及下半年展望
上半年楼市回暖,呈现以下特点:
(1)一二线城市表现好于三线以下城市
(2)二手房成交好于新房
(3)学区房回归理性,养老房开始起势
(4)以价换量的趋势明显
对于下半年行情,预期一二线城市成交的房子基本上是“愿意降价”的,未成交的则不愿意“割肉”。随着政策利好出尽,新一轮市场博弈将开始,刚需预期、房企负债和二手房业主负债将成为三个博弈焦点,市场大概率尚未触底。
赵晓评论:海南和长沙推出“商改住”政策,显示出地方政府在房地产市场困境中的应对措施。尽管政策短期内有助于缓解商业地产库存压力,但长期效果仍需观察。国企大量抛售房产也反映出当前房地产市场的紧迫性。下半年,房地产市场将面临新的博弈,市场尚未触底,需密切关注政策动向和市场反应。